Har du købt kolonihavehus med skjulte mangler?
Hvis du har købt kolonihavehus og finder skjulte mangler ved huset, er dette en sag mellem dig og sælger. I yderste tilfælde kan jeres uenighed afgøres ved domstolene.
Inden for juraens verden kigger man ofte på, hvordan tilsvarende sager tidligere er blevet behandlet, og hvad der er kommet ud af det (præcedens).
Tidligere afgørelse kan måske hjælpe
En tidligere afgørelse fra Højesteret (ang. en andelsbolig) kan måske hjælpe dig og sælger med at finde et forlig, så I ikke behøver ende i domstolene. Afgørelsen fra Højesteret (U2015.498H) handler om en andelsbolig og lovens bestemmelser om maksimalpris for andelsboliger. Selvom der er forskel på andelsbolig og kolonihave, er der ingen grund til at tro, at denne sag ikke er relevant for kolonihaver under Kolonihaveforbundet. For hvis domstolene skal afgøre jeres tvist, så vil afgørelsen tage hensyn til Kolonihaveforbundets system for maksimalpriser – ligesom domstolene tager hensyn til lovbestemmelserne om maksimalpriser for andelsboliger.
Kan du rejse krav mod sælger?
Domstolenes afgørelse vil være påvirket af dommerens antagelse om, hvorvidt haveforeningens eller kredsens vurderingsudvalg, HVIS de havde kendt til manglerne, ville være kommet frem til en lavere pris end den, du har givet.
Hvis dommeren antager, at vurderingsudvalget med kendskab til manglerne IKKE ville være nået frem til en lavere vurdering, vil du typisk ikke kunne rejse noget krav mod sælger.
HVIS vurderingen med kendskab til manglerne ville have været lavere, kan der derimod være grund til at formode, at sælger kan komme til at skulle betale noget til dig.
Hvilket resultat kan du forvente?
Hvis vi forestiller os, at dommeren antager, at vurderingsudvalget – med kendskab til manglerne – ville have nået frem til en lavere pris end den, som du gav i forbindelse med købet, hvor stort et krav skal sælger så betale?
De tilfælde kan opdeles i to kategorier:
- De tilfælde, hvor sælger har solgt en kolonihave til den fulde maksimalpris:
Hvis huset er mangelfuldt, men manglerne kan udbedres
Du må forvente, at dit krav er begrænset af den pris, du har givet for den/de bygningsdele, som er mangelfulde eller i øvrigt vil blive beskadiget, når manglerne udbedres. Hvis ikke hele bygningsdelen er mangelfuld, men det drejer sig om f.eks. 2/3, vil dit krav som udgangspunkt være begrænset til 2/3 af vurderingen.
I hver enkelt sag vil der kunne være omstændigheder, som vil tale for og imod, hvad der er det ”rigtige” resultat inden for denne øvre grænse. Det vil være på baggrund af den afvejning, at resultatet vil blive fundet.
Hvis huset burde være blevet revet ned
I de tilfælde, hvor de skjulte mangler er så omfattende, at et kolonihavehus egentlig burde have været nedrevet/fjernet, er det ikke blot de priser som fremgår af vurderingen, som du bør have for øje. Du kan muligvis også kræve, at sælger deltager i betalingen af udgifterne for nedrivning og bortskaffelse af huset. Det vil dog være dit job som køber bl.a. at bevise (løfte bevisbyrden for) at huset rettelig burde være blevet revet ned, og hvad det konkret vil koste at gøre det.
2. De tilfælde, hvor sælger har solgt en kolonihave til mindre end den fulde maksimalpris:
Hvis du har købt kolonihavehuset til mindre end den fulde maksimalpris, er det let at antage, at faktisk kendskab til manglen ville have ført til en endnu lavere pris. Derfor vil dit krav formentlig ikke være begrænset på samme måde, som tilfældet er, når en kolonihave er blevet solgt til den fulde pris. I stedet vil domstolene finde frem til dit krav efter en samlet bedømmelse. De vigtigste forhold vil formentlig blive:
a) prisniveauet på handelstidspunktet,
b) om manglens karakter har forhindret dig i at have nytte af det, som er mangelfuldt og
c) om det vil forøge værdien af kolonihaven, at gammelt udskiftes med nyt.
