Før der kan tinglyses lån eller skøde på kolonihavehuse i tingbogen kræver det, at bygningen får oprettet sit eget blad i tingbogen, er registreret i matriklen og har fået tildelt et ejendomsnummer (BFE-nummer).
I januar 2024 blev kompetencen for registrering af bygninger på fremmed grund (BPFG) overflyttet til Geodatastyrelsen, som administrerer matriklen. Samtidig blev reglerne for oprettelse også ensrettet og beskrevet for at sikre, at bygningerne fremover er entydigt definerede. Reglerne blev ændret for at fjerne en risiko for, at bygninger blev oprettet dobbelt i tingbogen, men det betyder også, at processen er blevet lidt mere omstændelig.
Det er kommunerne, der tildeler BFE-nummeret på forlangende. Når der foreligger et BFE-nummer, skal du have fat i en landinspektør, der kan oprette bygningen i matriklen ved Geodatastyrelsen. Der er nogle formkrav til, hvordan anmeldelsen til matriklen skal se ud, dette omfatter et kortrids, der viser bygningens placering, mindst ét foto af bygningen, en beskrivelse af materialer og bygningens areal. Sammen med oplysningerne skal landinspektøren fremsende en stedfæstelse af bygningen med geografiske koordinater.
Det er værd at bemærke, at stedfæstelsen kan ske på to måder – enten ved opmåling på stedet, eller ved digitalisering på baggrund af et luftfoto eller bygningstegninger. Det skal af ansøgningen til Geodatastyrelsen klart fremgå, om bygningen er målt eller kun digitaliseret.
Når Geodatastyrelsen har godkendt ansøgningen og oprettet bygningen i matriklen, går der besked til Tinglysningsretten, som sørger for at oprette et bygningsblad i tingbogen.
Som udgangspunkt er bygningsbladet tomt. Der er ikke angivet ejerforhold. Så før der kan tinglyses pant, servitutter, lejekontrakter eller andet på bygningen, skal der anmeldes ”Anden adkomst” på bygningsbladet. Dette vil landinspektøren typisk også kunne hjælpe med. Som udgangspunkt skal ejerskabet til bygningen kunne dokumenteres tilbage til bygningens opførelse, da bygninger på fremmed grund ikke på noget tidspunkt må have været ejet af grundejeren.
Når der én gang er tinglyst en ejer, er det nødvendigt ved hvert ejerskifte at få noteret den nye ejer af kolonihavehuset i tingbogen.
Hvis ejerskiftet ikke bliver tinglyst i forbindelse med overdragelsen, kan det betyde, at den aktuelle retmæssige ejer af huset bliver påført store udgifter for at kunne dokumentere sit ejerskab og få dette indført i tingbogen. Derfor bør man som køber sikre sig, at der i forbindelse med overtagelsen af et kolonihavehus indhentes en opdateret tingbogsattest.
Dette kan ske enten via haveforeningens bestyrelse eller ved, at sælger opfordres til at fremlægge en udskrift af tingbogen som viser, hvad der måtte være noteret under den pågældende havelod.
Da der er indført mange krav til form og dokumentation, er det også blevet mere omkostningstungt at få oprettet et bygningsblad, end det var tidligere. Du skal i 2025-priser regne med 12.000 kr. til 20.000 kr. til landinspektøren, afhængigt af hvor meget af arbejdet du selv laver, og om du ønsker opmåling af huset ved oprettelsen. Landinspektøren sørger også for at betale gebyret for oprettelse af bygningen til Geodatastyrelsen. Gebyret udgør pt. 950 kr.
De fleste banker og realkreditinstitutter kræver, at lejekontrakten til grunden eller ejerskabet til andelen i fællesarealet er tinglyst, før der gives lån i bygningen, og typisk ønsker panthaveren også at stå som påtaleberettiget på lejekontrakten, for at have sikkerhed for lånet. Udover at panthaver får sikkerhed ved tinglysning af lejekontrakten, giver det også dig som ejer af huset en sikkerhed for, at huset må ligge på ejendommen. Tinglysning af lejekontrakten er endnu en udgift du skal have for øje, men det vil typisk være en fordel at få dette gjort samtidig med oprettelsen af bygningsbladet.
Når bygningen er oprettet i matriklen og tingbogen skal du være opmærksom på, at det er den oprettede bygning som bank eller realkreditinstituttet har pant i. Det betyder også, at hvis der laves en tilbygning, eller hvis huset nedrives for at opføre et nyt, så skal matrikel og tingbog opdateres, så bygningen er korrekt og entydigt beskrevet i registrene.
Det er som udgangspunkt også den registrerede bygning forsikringen har fokus på, hvis uheldet skulle være ude og huset bliver skadet af brand eller oversvømmelse. Derfor er det vigtigt at få opdateret bygningens registrering, når der sker ændringer af ejendommen, så den ikke er underforsikret. Endelig er det vigtigt at bygningen er opdateret ved salg, da det typisk er det tinglyste areal der handles efter, når bygningen er oprettet med eget tingbogsblad.
Tinglysning er den offentlige registrering og offentliggørelse af dine rettigheder over eksempelvis fast ejendom. Rettighederne offentliggøres i Tingbogen. Her er en vejledning til, hvordan du indhenter en tingbogsattest (som viser, at du ejer kolonihavehuset).
